ở bối cảnh ngày càng nhiều dự án Bất động sản trong VN tham dự giao dịch dưới hình thức ký quỹ, việc bổ sung thêm quy định cụ thể ràng buộc giữa các bên là điều cần thiết...
Tiến sỹ Cấn Văn Lực - chuyên gia Ngân hàng, Phó tổng giám đốc Ngân hàng BIDV.
TUẤN SƠNtrong bối cảnh ngày càng nhiều dự án Bất động sản tại VN tham gia giao dịch dưới mô hình ký quỹ, có lẽ, việc tăng cường quản lý kiểm soát, bổ sung thêm quy định cụ thể ràng buộc giữa các bên là điều cấp thiết để đảm bảo an toàn trong mức cao nhất cho người mua nhà hiện nay.
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc tài sản giá trị vào tài khoản phong toả ở một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của ngành ngân hàng.
Theo quy định ở Khoản 4 Điều 16 Luật kinh doanh Bất động sản quy định, những hành vi bị cấm bao gồm: Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua Bất động sản hoặc bên góp nguồn vốn buôn bán Bất động sản. Nếu đơn vị đầu tư huy động/chiếm dụng vốn trái phép thì phải có hành vi khai thác vốn.
Vi lý do này, trường hợp giao dịch ký quỹ, chủ đầu tư không khai thác vốn vì tiền được phong tỏa trong tài khoản ngân hàng sẽ không nhìn nhận hành vi chiếm dụng cũng không huy động vốn trái phép.
Tiến sỹ Cấn Văn Lực - chuyên gia Ngân hàng, Phó tổng giám đốc Ngân hàng BIDV, cho biết: “Thông lệ quốc tế là khách muốn mua gì thì phải đặt cọc để có quyền ưu tiên mua sản phẩm khách muốn. Hợp đồng ký quỹ cũng là một hình thức đặt cọc thì không sai về luật. Về phía ngân hàng, khi tham dự hợp đồng như thế những ngân hàng cũng tuân thủ các quy định về pháp luật của ngân hàng”.
Bên cạnh quy định đối với những CĐT không được phép thực hiện để huy động vốn trái phép, luật pháp cũng quy định cụ thể những điều kiện chào bán của một sản phẩm.dự án Grand nest city, sản phẩm River panorama
Theo Hội Môi giới BDS, các CĐT đều phải tuân thủ quy định về luật, còn ngoài phạm vi như thế, những hoạt động khác đơn vị đầu tư hoàn toàn được phép sáng tạo, linh hoạt đưa ra định hướng riêng để giới thiệu thông báo dự án 1 bí quyết hiệu quả nhất, không cần chờ đến khi chào bán mới bắt đầu giới thiệu.
thông qua hợp đồng ký quỹ, những chủ đầu tư có thể thăm dò nhu cầu sức mua của sản phẩm, từ như thế chủ động được kế hoạch buôn bán, đoán định được lượng khách hàng có thể mua bán, làm cơ sở triển khai chính sách giá, tránh những rủi ro về đầu cơ, mua nhà ảo.
Ông Trần Như Trung - Phó tổng giám đốc TĐ Nam Cường, đánh giá: “Công cụ nào cũng có cái hay của nó, vấn đề là chúng ta áp dụng thế nào và kiểm soát nó thế nào”.
Với số tiền ký quỹ tại những giao dịch BDS ở VN hiện dao động 10-20%, không quá lớn so với tổng giá trị hợp đồng, theo các chuyên gia, mức như thế là an toàn đối với khách hàng nhà. Nhưng, để có các quy định ràng buộc rõ ràng về mặt pháp lý, cần có sự chỉnh sửa bổ sung và hoàn thành trong luật.
Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ quy hoạch, Chủ tịch Hiệp hội BDS Việt Nam cũng đề xuất: “Mặc dù trong điều khoản tài khoản được phong toả, an toàn cho người dùng và người bán. Tuy nhiên nếu sản phẩm không đủ điều kiện để bán thì việc xảy ra tranh chấp kiện tụng có thể có. Tại hợp đồng cần bổ sung thêm điều khoản có thoả thuận ở trường hợp bên bán không thực hiện cam kết thì phải có sự thoả thuận giải pháp nhằm công bằng quyền lợi giữa hai bên. Cấp thiết phải hạn chế được hai điểm trên về khống chế quy định mức tiền ký quỹ và bổ sung chế tài bảo vệ người mua nhà”.
Luật sư Bùi Quang Hưng - Đoàn luật sư thành thị Thủ đô cũng nhận xét, cư dân khi đồng ý ký quỹ đặt giữ chỗ, cần phải yêu cầu đơn vị đầu tư xác định thời điểm chào bán dự kiến tránh trường hợp thời điểm mở bán bị kéo dài. Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước, cần sớm có động thái tích cực, phân tích xem xét trong vòng một vài tháng hoặc chậm nhất 6 tháng về việc ban hành điều chỉnh quy định mới để bảo đảm phía khách hàng nhà họ yên tâm theo hình thức này. Về phía ngân hàng, phải có quy định, quản lý kiểm soát cam kết sẽ trả lại tiền cho người dùng nhà nếu hợp đồng bị phá vỡ.
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc tài sản giá trị vào tài khoản phong toả ở một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của ngành ngân hàng.
Theo quy định ở Khoản 4 Điều 16 Luật kinh doanh Bất động sản quy định, những hành vi bị cấm bao gồm: Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua Bất động sản hoặc bên góp nguồn vốn buôn bán Bất động sản. Nếu đơn vị đầu tư huy động/chiếm dụng vốn trái phép thì phải có hành vi khai thác vốn.
Vi lý do này, trường hợp giao dịch ký quỹ, chủ đầu tư không khai thác vốn vì tiền được phong tỏa trong tài khoản ngân hàng sẽ không nhìn nhận hành vi chiếm dụng cũng không huy động vốn trái phép.
Tiến sỹ Cấn Văn Lực - chuyên gia Ngân hàng, Phó tổng giám đốc Ngân hàng BIDV, cho biết: “Thông lệ quốc tế là khách muốn mua gì thì phải đặt cọc để có quyền ưu tiên mua sản phẩm khách muốn. Hợp đồng ký quỹ cũng là một hình thức đặt cọc thì không sai về luật. Về phía ngân hàng, khi tham dự hợp đồng như thế những ngân hàng cũng tuân thủ các quy định về pháp luật của ngân hàng”.
Bên cạnh quy định đối với những CĐT không được phép thực hiện để huy động vốn trái phép, luật pháp cũng quy định cụ thể những điều kiện chào bán của một sản phẩm.dự án Grand nest city, sản phẩm River panorama
Theo Hội Môi giới BDS, các CĐT đều phải tuân thủ quy định về luật, còn ngoài phạm vi như thế, những hoạt động khác đơn vị đầu tư hoàn toàn được phép sáng tạo, linh hoạt đưa ra định hướng riêng để giới thiệu thông báo dự án 1 bí quyết hiệu quả nhất, không cần chờ đến khi chào bán mới bắt đầu giới thiệu.
thông qua hợp đồng ký quỹ, những chủ đầu tư có thể thăm dò nhu cầu sức mua của sản phẩm, từ như thế chủ động được kế hoạch buôn bán, đoán định được lượng khách hàng có thể mua bán, làm cơ sở triển khai chính sách giá, tránh những rủi ro về đầu cơ, mua nhà ảo.
Với số tiền ký quỹ tại những giao dịch BDS ở VN hiện dao động 10-20%, không quá lớn so với tổng giá trị hợp đồng, theo các chuyên gia, mức như thế là an toàn đối với khách hàng nhà. Nhưng, để có các quy định ràng buộc rõ ràng về mặt pháp lý, cần có sự chỉnh sửa bổ sung và hoàn thành trong luật.
Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ quy hoạch, Chủ tịch Hiệp hội BDS Việt Nam cũng đề xuất: “Mặc dù trong điều khoản tài khoản được phong toả, an toàn cho người dùng và người bán. Tuy nhiên nếu sản phẩm không đủ điều kiện để bán thì việc xảy ra tranh chấp kiện tụng có thể có. Tại hợp đồng cần bổ sung thêm điều khoản có thoả thuận ở trường hợp bên bán không thực hiện cam kết thì phải có sự thoả thuận giải pháp nhằm công bằng quyền lợi giữa hai bên. Cấp thiết phải hạn chế được hai điểm trên về khống chế quy định mức tiền ký quỹ và bổ sung chế tài bảo vệ người mua nhà”.
Luật sư Bùi Quang Hưng - Đoàn luật sư thành thị Thủ đô cũng nhận xét, cư dân khi đồng ý ký quỹ đặt giữ chỗ, cần phải yêu cầu đơn vị đầu tư xác định thời điểm chào bán dự kiến tránh trường hợp thời điểm mở bán bị kéo dài. Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước, cần sớm có động thái tích cực, phân tích xem xét trong vòng một vài tháng hoặc chậm nhất 6 tháng về việc ban hành điều chỉnh quy định mới để bảo đảm phía khách hàng nhà họ yên tâm theo hình thức này. Về phía ngân hàng, phải có quy định, quản lý kiểm soát cam kết sẽ trả lại tiền cho người dùng nhà nếu hợp đồng bị phá vỡ.
Đăng nhận xét